Vivienda protegida en España 2026: tres cifras (módulo, IPREM y descalificación) que decides antes de apuntarte al padrón

Por qué «vivienda protegida» no significa «vivienda barata»

Una vivienda protegida no se compra más barata porque alguien haya decidido venderla con pérdida. Se compra a un precio máximo legal que se calcula con un módulo administrativo, se adjudica tras un procedimiento reglado, y lleva cosida una calificación que limita su uso, su venta y, en muchos casos, su propia descalificación. La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, y el nuevo Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 (Real Decreto 326/2026, de 22 de abril, BOE de 23 de abril de 2026) elevan ese marco a la categoría de «carácter permanente» para toda vivienda financiada con dinero público a partir de 2026.

En la práctica, eso significa tres cosas que cambian el cálculo mental de cualquier solicitante:

• El precio lo decide la Administración, no el promotor. Un piso de 80 m² útiles puede valer 165.000 € en una calle de Sevilla y 220.000 € en otra de Málaga, sin que ningún metro cuadrado de obra cambie.
• La entrada no es una compra libre, es una adjudicación. Quien se inscribe en el Registro Público Municipal de Demandantes de Vivienda Protegida entra en una lista con criterios de antigüedad, empadronamiento, composición familiar, discapacidad o vulnerabilidad, no en una cola de llegada.
• La casa sigue siendo protegida aunque cambie de manos. Comprarla no le devuelve el carácter de vivienda libre; el plazo de protección, el precio máximo de reventa y el derecho de tanteo y retracto de la Administración siguen activos durante años.

Cifra nº 1 — El módulo básico estatal que decide el precio

El precio máximo legal de una VPO no nace de una negociación ni de un comparador: nace de una multiplicación. La fórmula es precio máximo = módulo básico estatal × coeficiente territorial × coeficiente de régimen × coeficiente de uso. El módulo básico estatal lo fija el Ministerio cada año y aparece publicado en el BOE junto al plan de vivienda; los coeficientes los aprueba cada gobierno autonómico dentro de su programa territorial.

Andalucía, con el Plan Vive (Decreto 91/2020, actualizado por el Decreto-ley 1/2025, de febrero de 2025), trabaja con un módulo de referencia de 920,29 €/m² útil. Aplicados los factores territoriales y de régimen, el precio techo en los municipios del Grupo 1 (alta demanda) corre entre 2.070,65 €/m² útil en régimen especial y 2.760,87 €/m² útil en precio limitado. Para una vivienda de 80 m² útiles, eso es un techo de compra de entre 165.652 € y 220.870 € solo por el máximo legal, antes de financiación ni ayudas.

Cifras del Plan Vive para Andalucía (Decreto 91/2020, Decreto-ley 1/2025, febrero de 2025). El módulo base lo aprueba el Estado cada ejercicio; los coeficientes territoriales y de régimen los aprueba cada comunidad autónoma. Por eso un mismo piso de 80 m² útiles no se tasa igual en Sevilla que en una capital del norte.

Cifra nº 2 — El IPREM que decide si entras en la lista

El IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples) es el segundo número que decide su futuro en VPO. En 2026, el SEPE mantiene la cuantía de los últimos ejercicios: 600 €/mes, lo que en cómputo de 14 pagas equivale a 8.400 €/año. El propio RD 326/2026 mide los ingresos de los solicitantes contra esa referencia anual.

El techo de ingresos depende del programa y de la comunidad autónoma:

Dos reglas adicionales filtran candidatos aunque el cociente encaje:

• Test de esfuerzo. El gasto total en hipoteca o alquiler protegido no puede superar el 30 % de los ingresos ponderados de la unidad familiar. Andalucía lo aplica como segunda puerta tras el techo.
• No ser titular de otra vivienda en España. Se verifica con una nota simple del Registro de la Propiedad. Una vivienda heredada, un usufructo o una propiedad al 50 % con la expareja pueden dejarle fuera.

Cifra nº 3 — El plazo de descalificación que decide cuándo la venderás libre

«Descalificar» significa que la vivienda deja de estar sujeta al régimen de protección y vuelve al mercado libre. Bajo el régimen anterior (planes estatales hasta 2025), el plazo típico era de 30 años en régimen general y 10 años en régimen especial. Una vez descalificada, el propietario la podía vender a precio de mercado.

El nuevo marco cambia el cálculo en dos frentes que conviene no mezclar:

• VPO de promoción privada. El artículo 85.3 de la Ley 5/2025 de Andalucía prohíbe descalificar anticipadamente la VPO de promoción privada; hay que agotar el plazo de protección. El RD 326/2026 extiende la protección a la vida útil de la vivienda para toda promoción financiada con cargo al Plan 2026-2030.
• VPO de promoción pública. La vivienda pública no se descalifica nunca: es patrimonio protegido permanente. Esto cambia la expectativa de plusvalía que un particular podría tener al firmar.

Mientras dure el período de protección, tres limitaciones pesan sobre la venta:

1. Tanteo y retracto. La Administración tiene un derecho de tanteo de 60 días desde la notificación de la venta; si lo ejerce, compra al precio máximo legal. El retracto opera si la Administración descubre la venta antes de los 60 días.
2. Precio máximo legal de reventa. No se vende a precio de mercado. El precio se calcula como el mayor entre el precio máximo vigente para un programa comparable en la fecha de venta y el precio de la primera transmisión actualizado por el coeficiente del plan.
3. Comprador cualificado. El nuevo titular debe cumplir los mismos requisitos que un demandante inicial: ingresos, empadronamiento, no otra vivienda, destino a domicilio habitual y permanente.

Qué cambia el 1 de enero de 2026 con el Real Decreto 326/2026

El Real Decreto 326/2026, de 22 de abril (BOE-A-2026-8872), regula el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 con un presupuesto total de 7.000 millones €: 4.200 M€ del Estado y 2.800 M€ cofinanciados por las comunidades autónomas. La arquitectura se articula en cuatro líneas de actuación (alquiler, acceso a la propiedad, rehabilitación, regeneración urbana) y tres programas específicos con partidas reservadas:

• Línea de emancipación: 2.500 M€ para apoyo a la primera vivienda de menores de 35 años, de los que 1.100 M€ son garantías ICO para rehabilitación residencial y 1.300 M€ corresponden al PERTE de vivienda industrializada.
• Ayuda directa de hasta 15.000 € para jóvenes de hasta 35 años en municipios de ≤10.000 habitantes (cap del 20 % del precio: los 15.000 € solo se alcanzan con precios ≥75.000 €), con ingresos ≤5× IPREM / 5,5× con discapacidad ≥33 % / 6× con discapacidad ≥65 %, permanencia ≥5 años y art. 141 del RD 326/2026 como filtro de acceso.
• Ayuda al alquiler joven de hasta 300 €/mes en programas de emancipación y de hasta el 50 % de la renta durante 5 años para hogares con ingresos ≤3× IPREM (≤4× para familia numerosa general / discapacidad; ≤5× para familia numerosa especial / discapacidad severa), articulada por las CCAA.

Los artículos 20, 29 y 39 del RD 326/2026 introducen topes de renta dentro de los propios programas protegidos, no solo en el mercado libre. Es una novedad: la Administración ya no se limita a fijar el precio máximo de venta, también recorta el margen del alquiler protegido.

Dos normas europeas y nacionales dan a este plan un segundo brazo de cumplimiento:

• Reglamento (UE) 2024/1028 (entrada en vigor plena 20 de mayo de 2026): registro europeo de alquiler de corta duración.
• Real Decreto 1312/2024 (en vigor desde el 2 de julio de 2025): registro nacional de alquiler turístico en España.

Los dieciocho registros distintos — no hay una lista nacional

España no tiene una lista única de demandantes de vivienda protegida. Cada municipio gestiona su propio Registro Público Municipal de Demandantes de Vivienda Protegida, con criterios autonómicos superpuestos. En la práctica, inscribirse en Sevilla no le coloca en la cola de Málaga; cambiar de municipio suele requerir reiniciar el expediente.

El RD 326/2026 y la nueva normativa autonómica (Andalucía Ley 5/2025) simplifican el acceso con la declaración responsable como cauce ordinario: el solicitante afirma bajo su responsabilidad que cumple los requisitos, y la Administración verifica después. La Ley 5/2025 fija la declaración responsable como vía para aproximadamente el 90 % de los procedimientos; se pasa del modelo de «desconfianza» al modelo de «confianza, pero verifico».

El acceso a la vivienda se resuelve en cada CCAA por uno de estos dos modelos:

• Concurrencia competitiva (Andalucía, Cataluña, Comunidad Valenciana, Navarra). Se barema antigüedad en el padrón, composición de la unidad familiar, discapacidad acreditada, familia numerosa, víctimas de violencia de género, situación de vulnerabilidad sobrevenida. Quien más puntos acumula, más arriba queda en la lista.
• Sorteo entre demandantes cualificados (Madrid, Canarias, Baleares en algunas promociones). Una vez filtrados los inscritos que cumplen los requisitos, se adjudica por sorteo notarial.

Para inscribirse hacen falta, como mínimo, los siguientes documentos:

• DNI, NIE o TIE en vigor; en el caso de extranjeros no comunitarios, el TIE acredita residencia legal y, desde la reforma de la Ley 5/2025, también la antigüedad mínima exigida.
• Empadronamiento en el municipio donde se solicita, con antigüedad mínima variable (seis meses en Andalucía, doce meses en Cataluña para algunas convocatorias).
• Declaración de la Renta de los dos últimos ejercicios cerrados de todos los miembros de la unidad familiar o de convivencia.
• Vida laboral actualizada y, en su caso, certificado de discapacidad, familia numerosa o condición de víctima de violencia de género.
• Nota simple del Registro de la Propiedad que acredite que ninguno de los miembros es titular de otra vivienda en España.

En zonas con alta demanda (Madrid capital, Barcelona, Valencia, Málaga, Sevilla) la espera media para una adjudicación efectiva se sitúa entre 3 y 5 años en alquiler protegido y entre 5 y 10 años en compra protegida. En municipios sin oferta reciente la espera es indefinida: no hay promoción, no hay adjudicación.

Lista de comprobación antes de firmar la compra de una VPO usada

Comprar una VPO de segunda mano es legal y habitual, pero la calificación del expediente determina todo. Antes de firmar, pida por escrito estos ocho documentos:

1. Calificación definitiva del expediente, con la fecha de calificación y el régimen al que está acogida la vivienda (especial, general o precio limitado).
2. Años de protección restantes. La descalificación puede haber expirado ya, en cuyo caso la vivienda es libre y se acabó el régimen; o pueden quedarle décadas, en cuyo caso sigue pesando el tanteo.
3. Precio máximo legal vigente para una transmisión segunda, no el precio del anuncio. Si el vendedor le ofrece menos, está vendiendo por debajo del legal: ilegal y anulable.
4. Estado de cargas: cuotas comunitarias, IBI, gastos de comunidad pendientes. Una VPO no escapa de la deudas ordinarias; transmite las mismas cargas que una vivienda libre.
5. Estado del tanteo: si la Administración ya ejerció derecho de tanteo sobre la vivienda, esa operación está cerrada y no se puede reproducir.
6. Declaración de uso: confirmar que la vivienda no ha estado vacía más de 3 meses consecutivos en el último año sin justificación notificada a la Administración.
7. Empadronamiento previo del vendedor: demuestra que la vivienda ha sido domicilio habitual y permanente, condición indispensable para mantener la calificación.
8. Certificado de deuda pendiente con la Administración: algunas conservan anotaciones por sanciones previas (turístico, alquiler no declarado) que gravan la siguiente transmisión.

Preguntas frecuentes